Девелоперская компания это


Девелопмент - что это такое и как применяется в строительстве России - объясняем простыми словами

Английское слово development означает развитие, совершенствование. Это понятие имеет широкое значение. Наиболее часто термин применяется в приложении к строительству.

Девелопмент – что это такое, говоря простым языком, и какое отношение к строительной индустрии имеет развитие и совершенствование?

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости. Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.

Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.

[warning]Внимание! Говоря понятным языком, девелопер – это застройщик.[/warning]

Появление девелопмента в России

Занятие развитием и реконструкцией строительных объектов пришло из СССР. В те времена понятия инвестор или девелопер не было.

Застройщик выполнял не только непосредственно строительные и восстановительные действия, но и занимался поиском финансов для оплаты работ.

Сегодня такие функции сохранились, но появились новые термины, расширился спектр услуг, предоставляемых фирмами, существенно улучшилось качество обслуживания.

В прессе появилась информация о девелоперских компаниях. Кто такие девелоперы, чем занимаются в России?

В регионах работают федеральные и местные компании, сотрудничающие с различными застройщиками. Федеральные компании имеют офисы в столице, подчиняются указаниям из центрального офиса. Местные не имеют в Москве представительств. Руководство осуществляется на региональном уровне. Объединяет их сфера деятельности – оказание услуг в строительной отрасли, в работе с недвижимостью.

Чем занимается девелоперская компания

Девелоперские услуги оказывают компании, реализующие проекты недвижимости.

В строительной области проектом называют реконструкцию или строительство объекта.

Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде.

Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией.

Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта.

Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Этапы, из которых состоит девелопмент

Процесс работы с проектом состоит из нескольких этапов:

  1. Разработка идеи и предварительный анализ проекта.
  2. Поиск участка.
  3. Создание проекта и оценка его стоимости.
  4. Поиск исполнителя и заключение официального соглашения.
  5. Реализация и управление проектом.

Специалисты различают два вида деятельности: в зависимости от управления финансами и от типа объекта. Каждый из них подразделяется на несколько классов.

Виды девелопмента

В зависимости от вида недвижимости девелопмент в строительстве разделяют на работу в сфере:

При работе с жилой и коммерческой недвижимостью пошагово разрабатываются все этапы в сфере соответствующего вида строительства. Готовый объект сдается заказчику.

Для земельных участков и земли девелопмент проекта – это разработка разделения больших объектов на более мелкие. Выполняются все этапы, включающие юридические и технические вопросы. Работы проводятся под конкретные требования клиента. В договоре указываются все детали, интересующие заказчика:

Специалисты называют также офисный, гостиничный, торговый, складской и промышленный вид. Их можно отнести к коммерческому классу. Это перспективные направления в данной сфере деятельности.

Классы, на которые подразделяется недвижимость

Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:

Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.

Экономкласс

Наиболее популярный среди различных видов жилого вида девелопмента. Его характерными чертами являются:

  1. Относительно невысокая стоимость.
  2. Расположение далеко от центра города.
  3. Строительные работы выполнены недорогими материалами, чтобы снизить стоимость.
  4. Не всегда предусмотрены парковочные места, социальная инфраструктура.

[warning]Внимание! Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.[/warning]

В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.

Элит

Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.

Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:

Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.

Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.

Бизнес

К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек. При этом доход получают от:

К бизнес-классу можно отнести также землю и земельные участки. В таком случае доход получают от аренды и продажи участков.

Виды девелопмента в зависимости от управления финансами

По отношению к финансам девелопмент разделяют на два основных:

Первый вид –  находится исполнитель, не имеющий финансовой ответственности, а отвечающий только за исполнение. За выполненный объем работы получает денежное вознаграждение. Наиболее часто это строительство объекта «под ключ». Все чаще исполнителей находят на основании проведения тендеров. На них определяется, кто готов выполнить задание с приемлемым качеством за наиболее выгодное заказчику вознаграждение.

Второй вид подразделяется на две категории:

  1. Девелопер является инициатором, берет на себя ответственность за успех проекта. Он ищет проектантов, финансы, строителей. Свои деньги в проект не вкладывает, поэтому не рискует. Согласовывает все вопросы с властью. За свою работу берет гонорар. Сумма зависит от многих факторов.
  2. Девелопер является финансистом проекта. Он полностью принадлежит ему. Все риски ложатся на его плечи. С другой стороны, он управляет объектом, может сдать в аренду, продать.

Компания может заниматься не только строительной деятельностью, но юридическими, оценочными, исследовательскими работами.

Если разобрались, что означает простыми словами девелопмент, то можно смело участвовать в новых проектах и обращаться в компании, предлагающие свои услуги. Несмотря на то, что термин новый и не совсем понятный, такой вид деятельности проводится уже давно, правда, под другим названием.

Видео по теме: девелопмент

stroim.guru

Девелоперы: это кто простыми словами, чем занимается девелоперская компания

Список заимствованных слов, входящих в современный русский язык, постоянно расширяется. Многие люди задаются вопросом: «Кто такой девелопер?». Английский глагол «to develop» означает «развивать, разрабатывать».

Девелопер – это специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости, проходя весь путь осуществления проекта с самого начала.

Главная цель подобной деятельности – получить максимальную прибыль от сделки.

Появление девелоперов в России

В России девелопмент начал зарождаться с начала XXI века, когда строительный рынок после кризиса стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокую стоимость от продажи или аренды.

Уже к 2005 году появился отдельная сфера бизнеса – девелопмент, контролирующий весь цикл застройки, и сейчас он имеет небывалый спрос на свои услуги.

Настоящий девелопер – это профессионал во всех областях, связанных с недвижимостью.

Функции девелопера

Сфера деятельности девелопера достаточно широка и его функции основываются на познаниях в различных сферах:

  1. Оценка потенциальной сделки. Важно провести грамотный анализ местонахождения участка, где будет располагаться будущий объект строительства, его коммерческих возможностей. Исследовать рынок и наличие всех предложений для наиболее эффективного использования планируемого сооружения. Решить вопрос о вероятной покупке земли и дальнейшем сопровождении операции.
  2. Проектирование и расчет вложений. Подготовить необходимую инженерную и техническую документацию, получить разрешение на строительство.
  3. Привлечение инвесторов. Рассчитать финансовую ликвидность проекта, сумму необходимых денежных вложений для его осуществления. Инвесторам необходимо доказать экономическую привлекательность и наличие минимальных рисков потерь.
  4. Разумное распределение финансов. От девелопера требуется избежать возможных убытков и грамотно следить за осуществлением всего процесса.
  5. Урегулирование возникающих вопросов с государственными и муниципальными органами.
  6. Ведение строительства до полной сдачи объекта. Курировать все проводимые работы, учет и расход материалов, стараться минимизировать вложения, но увеличить стоимость самого здания. Найти в этом золотую середину.
  7. Управление всеми имеющимися ресурсами – людьми, финансами, материалами.
  8. Получение максимальной прибыли от реализации.

Также девелопер проводит маркетинговые исследования и использует рекламные ходы, которые обеспечат основной успех от сделки.

Девелопмент – это процесс, в ходе которого предприниматель преобразует или создает объект недвижимости, увеличивая его коммерческую ценность.

Отличия девелопера от застройщика

В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

Разновидности девелопмента

В зависимости от финансового управления выделяют:

Последний вид выделяют не всегда.

Также данную сферу можно разделить, в зависимости от типа недвижимости:

Девелоперская компания ее структура

Любая недвижимость сегодня является выгодным способом вложения средств, особенно это касается жилья. Для того, чтобы повысить стоимость объекта, обычного строительства оказывается недостаточно. Девелоперские компании возникают как ответ на современные требования рынка, удовлетворяя требованиям общества.

В основе компании может стоять как одно юридическое лицо, так и группа лиц, осуществляющих инвестиционно-девелоперскую деятельность. Схема может меняться в зависимости от выбранного направления работ.

К типовой структуре относятся:

  1. Производственная группа – управления строительством, коммерцией, реализацией.
  2. Административно-управленческая группа – юридический и финансовый отделы, бухгалтерия, отдел кадров.
  3. Техническая и административно-хозяйственная группа.

Качественное взаимодействие всех звеньев этой цепи обеспечивает профессионализм и высокий спрос на работу компании.

Отличие европейского и отечественного девелопмента

Главным отличием является то, что западный девелопмент основывается на схеме необходимости создания объекта недвижимости, опираясь на маркетинговые исследования. В нашей стране проект разрабатывается под конкретный земельный участок, имеющийся в наличии.

Девелоперских компаний в России, способных конкурировать с заграничными, пока еще мало, но это понятие получает все большую известность из-за растущего градостроительства и европеизации современного общества.

На видео о девелопменте

Роль девелоперов становится все ощутимей. Они могут организовать кардинальные изменения, например, строительство здания на пустом участке с нуля, или не столь заметные, но обязательно увеличивающие потенциал объекта недвижимости. Преобразования осуществляются разными способами.

Девелоперы – это предприниматели и специалисты широкого профиля: в юриспруденции, финансах и строительстве. Следовательно, их существует немного и стоимость их услуг достаточно высока.

Что такое девелопмент и кто такой девелопер

Здравствуйте, уважаемые читатели блога KtoNaNovenkogo.ru. Девелопмент – это термин, пришедший в русский язык из английского (от development). В прямом переводе это слово означает развитие.

Если же подойти к рассмотрению с практической стороны, то этот термин относится сугубо к миру недвижимости.

Девелопмент – это коммерческая деятельность, связанная с постройкой новых зданий, реставрацией и реконструкцией старых.

Конкретная цель девелопера (человека, который этим занимается, т.е. специалиста по недвижимости) — получение прибыли.

Чем девелопер отличается от застройщика

Прежде всего разберемся с самим названием. Хотя слово застройщик и звучит солидно, но оно безнадёжно морально устарело. Кроме того, девелоперами называют себя не только те, кто непосредственно вкладывает деньги в строительство, но и те, кто развивают проект.

Соответственно, различают несколько видов девелопмента:

  1. Спекулятивный – классическая коммерческая застройка. Предприниматель вкладывает в строительство личные средства, самостоятельно нанимает специалистов, единолично принимает на себя все риски и дивиденды.
  2. БТС-девелопментТут проще всего объяснить на примере. У бизнесмена-инвестора есть, предположим, миллион долларов, но нет свободного времени. Тогда он обращается в строительную компанию и говорит: мне нужно построить небольшой торговый центр, с десятью бутиками, двумя кафе и одним продуктовым магазином.

То есть лично он ничего не разрабатывает, но называет наёмному работнику конкретные цели. В этом случае правильно сказать, что бизнесмен – инвестор, а строительная компания – БТС-девелопер.

  • Fee-development – это что-то среднее между спекулятивным и БТС-development. Предположим, тот же самый бизнесмен из предыдущего примера не знает, что именно ему стоит построить. Он звонит своему другу-строителю и говорит: «Слушай, у меня тут есть миллион, хочу вложить в недвижимость. Придумай что-нибудь, заплачу 50 тысяч».
  • То есть Fee-девелопер разрабатывает проект сам, как и спекулятивный, но при этом остаётся наёмным работником, как БТС.

    Интересно: По отдельности описанные виды встречаются редко. Самая популярная разновидность – смешение спекулятивного и БТС девелопинга, когда инвестор поручает разработку проекта сторонней компании, но при этом вносит личные коррективы.

    Процесс девелопмента на примере

    С теорией можно разбираться бесконечно долго, поэтому рассмотрим, как конкретно проходит разработка коммерческого проекта недвижимости, именуемая девелопментом.

    Этап 1. Оценка финансовой целесообразности

    Основная цель девелопмента – это получение прибыли. Поэтому первым делом оценивается финансовая сторона. На деле это выглядит это так:

    Информация приведена для примера и сильно упрощена.

      Анализ местности и потенциальных клиентовВсё тот же бизнесмен конкретно решил строить торговый центр в городе-миллионике. Первым делом он смотрит на местность. Для постройки недвижимости нужно много места, поэтому особое внимание обращается на заброшенные фабрики, хутора и нежилые помещения, которые можно выкупить у государства по бросовой цене.

    Кроме того, параллельно с поиском места инвестор связывается со знакомыми и изучает спрос на торговые места. Предположим, он позвонил семи друзьям, двое из которых заинтересованы в открытии точек в новом торговом центре.

    Собранной информации о наличии (либо отсутствии) места для строительства и заинтересованности будущих клиентов достаточно, чтобы принять решение о целесообразности строительства.

    Этап 2. Проектирование

    Собранной информации о инвесторах хватило. Земля куплена. Пришла очередь создавать конкретный проект. Для этого привлекаются следующие специалисты:

    1. СтроителиНа начальном этапе инженеры собирают данные о площади, составляют списки требуемых материалов и техники. Инвестор закупает материалы для фундамента и берёт в аренду технику.
    2. ЭкономистыЭкономисты анализируют поведение людей и, соответственно, считают деньги. На достроительном этапе проводится оценка населения города, делаются предварительные выводы насчёт того, какой товар будет выгоднее продавать. Более того, экономисты рассчитывают оптимальное количество вложений и составляют бизнес-план.
    3. ДизайнерыТут всё просто: дизайнеры делают наброски того, как будет выглядеть центр. Чаще всего они приходят из той же строительной компании, что и сами строители.

    Этап 3. Финансирование

    Если коротко, то финансирование – это именно то, что первым приходит в голову. Дядя даёт деньги и на эти деньги строится объект. Если вникнуть чуть глубже, то менеджеры и финансовый отдел договариваются со всеми остальными и перечисляют им деньги по мере строительства.

    Кстати, существует несколько распространённых заблуждений, поэтому рассмотрим, чего при финансировании НЕ делают:

    1. Не выдают деньги на рукиИнвесторы всегда внимательно следили за своими финансами. Сейчас делать это стало особенно просто. Процесс покупки, скажем, стальной плиты выглядит так: прораб звонит на сталелитейный завод, ему отгружают плиту и выдают на руки накладную, он идёт с накладной в бухгалтерию, и уже оттуда бухгалтер (обычно доверенное лицо инвестора) переводит деньги. Возможности махинаций сводятся к минимуму.
    2. Не создают единый финансовый аппаратВозможность «нагреть руки» у мелких должностных лиц всё-таки остаётся, поскольку при строительстве того же торгового центра задействуется до нескольких тысяч человек. Поэтому в бухгалтерии расчёт записывается не как «зарплата Иванова, зарплата Петрова, зарплата Сидорова», а как «зарплата строителей за август».

    Предположим, что 50 человек обустраивают котлован 2 месяца и получают за это по 15 000 рублей в месяц. Общая сумма зарплаты – 1 500 000 рублей. Её переводят в низкоранговый отдел бухгалтерии, который распределяет деньги. В зависимости от масштаба варьируется количество этих отсеков.

    Этап 4. Строительство

    Строительство состоит из двух подэтапов:

      БазовоеПод базовым строительством имеется в виду очистка территории и возведение корпуса. Корпус – это пустая бетонная коробка, разделённая на отсеки. Без окон, без дверей, без плитки, краски и автоматики.

  • ОблагораживаниеТермин облагораживание можно заменить более понятным словом шлифовка. Шлифовка – дело маляров, штукатуров, плотников и электриков. В нашем примере в торговый центр проводится освещение и интернет, устанавливаются раздвижные двери, выкладывается плитка, красятся стены и потолки.

    Более того, ведутся геодезические работы, связанные с украшением местности вокруг корпуса. Геодезисты обустраивают подъезды, парковки и места под будущую рекламу.

  • Этап 5. Сдача в эксплуатацию

    Уже на этапе базового строительства девелопер подписывает долгосрочные контракты с крупными брендами. Более мелкие бизнесмены, желающие занять место в торговом центре, связываются с маклерами и также устанавливают договорённости.

    Обычно двух видов:

    1. АрендаАренда может быть долгосрочной и краткосрочной. Чем дольше срок аренды, тем в меньшую сумму обойдётся каждый месяц.
    2. ПокупкаЧаще всего торговые помещения именно сдаются в аренду, но, если инвестор предложит достойную сумму, возможна и полная продажа торговой площади.

    Этап 6. Эксплуатация и управление

    Даже после полноценного запуска объекта девелопер продолжает контролировать свою недвижимость, искать новых партнёров, контактировать с маркетологами и маклерами, выплачивать зарплаты, и.т.д. Эта деятельность также относится к понятию девелопмент.

    Интересно: в СНГ-пространстве законы в сфере девелопмента сформулированы недостаточно точно, что приводит к постоянным финансовым махинациям.

    Кстати, в работе каждого специалиста есть много нюансов, о которых знает только сам девелопер. Что это такое простыми словами не объяснить, но если сказать максимально понятно, то:

    каждый девелопер должен уметь крайне быстро оценивать риски и менять курс развития.

    Подведём итоги

    Как можно заметить, между понятиями девелопмент и строительство довольно много общего. Ещё раз пройдём по основным фактам, чтобы надолго запомнить, что именно значит этот термин:

    1. Development – это бизнес в области недвижимости, главная задача которого получение прибыли.
    2. Девелопер – это специалист по коммерческой недвижимости. Важно не путать девелопера с инвестором, так как девелопером может выступать наёмный работник.
    3. Выделяют три вида девелопмента: на собственные средства, с частичным привлечением инвестиций и только на средства инвесторов.
    4. В классической экономике выделяют шесть этапов девелопмента: анализ возможностей и покупка земли, разработка проекта, финансирование проекта, строительство объекта, сдача в эксплуатацию, послеэксплутационное обслуживание.
    5. Для занятия девелопментом необходимо иметь большой стартовый капитал либо профильное образование.

    На этом краткий рассказ о девелопменте заканчивается. Для получения более подробных сведений стоит пообщаться с предпринимателями и строителями.

    Кстати, просмотр видеоролика позволит ещё лучше понять смысл процесса:

    Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы

    Деловой квартал > Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы

    В последнее время в деловой прессе либо на телевидении нередко возникает вопросы, касающиеся строительства офисных либо жилых площадей, и в этих дискуссиях часто применяется теминология «девелопер», а также «девелоперская деятельность».

    Когда человек говорит, что он занимается девелопментом недвижимости, многие люди зачастую понятия не имеют, что это значит. Одни люди думают, что этот человек риелтор или агент по недвижимости, другие представляют архитектора или застройщика.

    Действительно, многим людям, не знакомым с особенностями и спецификой строительного бизнеса, хотелось бы понять что такое девелопер, чем занимаются девелоперы, а также хотелось больше узнать о внутренней организации девелоперских компаний. Поэтому необходимо разобраться в вопросе кто же такие девелоперы, дать толкование данному понятию, а также привести примеры девелоперов и прояснить вопрос, что значит быть девелопером недвижимости.

    И для начала, необходимо начать с исходных положений, а затем разъяснить детали этого бизнеса.

    Что такое девелопер

    Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.

    Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:

    Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно уменьшить риски и максимально увеличить доходность.

    Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.

    Чем занимаются девелоперы?

    Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.

    Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.

    Реализация девелопером инвестиционного проекта

    Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.

    1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.

    2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.

    3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.

    4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.

    5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.

    Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.

    Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.

    Это различие – то, что может сделать строительство объекта недвижимости столь прибыльным, однако без рисков не будет и прибыли. Это и отличает строителей (застройщиков) от девелоперов. Многих отталкивают указанные возможные риски. Но как правило больше прибыли можно получить именно в качестве девелопера.

    Но также необходимо понимать, что девелоперы в конечном итоге больше обращают внимание на уже построенную среду. Это печальная реальность этой индустрии. Несмотря на то, что архитекторы тратят гораздо больше времени, чем средний девелопер, думающий о том, как сделать здания и города великолепными, вероятно, у них не так много общего. Потому что, если бы они думали об этом, у нас, наверное, не было бы столько ужасных зданий в наших городах. Однако это так, потому что архитекторы не берут на себя этот риск.

    Самый известный девелопер

    Наиболее известным девелопером в мире по праву считается американский миллиардер, ныне президент США Дональд Трамп. Ему удалось создать множество потрясающих объектов недвижимости, в том числе небоскребов.

    В качестве проекта с мировой известностью можно привести пример такого объекта, как Trupm Tower (башня Трампа), которая находится в одном из престижных районов Нью-Йорка – 5-й Авеню. Высота небоскреба составляет 202 м., а ориентировочная стоимость около 318 млн. долларов.

    Девелоперская деятельность способна приносить колоссальную прибыль, но она в свою очередь сопряжена и с высокими рисками. Для того чтобы быть удачным девелопером, необходимо уметь распознавать потенциальные возможности и предугадывать по-настоящему выгодные вложения.

    Компания девелопер — что это

    Если объяснить простыми словами, что такое девелопер, можно сказать: это предприниматель, занимающийся девелопментом, т.е. извлечением прибыли за счет создания объектов коммерческой недвижимости. Особенности профессии и анализ ее прибыльности рассматриваются далее.

    Разберемся с понятиями: основные признаки

    Название профессии и вида деятельности пришло к нам из английского языка, поэтому будет правильно сначала определиться с толкованием понятий исходя из происхождения слов:

    1. Глагол todevelop означает «развивать», «строить».
    2. Существительное development означает «развитие», «создание», «застройка».
    3. А существительное developer в этом контексте можно осмысленно перевести как «предприниматель, который строит и развивает».

    Таким образом, если говорить простыми словами о том, можно сразу сказать: это предприниматель, деятельность которого непосредственно связана с недвижимостью. Он может вести свою деятельность как ИП или как юридическое лицо. При этом есть несколько признаков, по которым всегда можно определить именно этот вид деятельности:

    1. Всегда занимается развитием изначально слаборазвитого места. Например, он застраивает гипермаркет, офисный центр, зону парковки почти на пустой земле.
    2. Этот предприниматель под свой риск покупает или арендует земельный участок, привлекает средства для строительства коммерческой недвижимости.
    3. Он сам принимает решение о целесообразности строительства здания, а не выступает посредником, спонсором и т.п.
    4. Затем он полностью реализует проект и продает здание (или иной объект), чтобы полностью окупить все затраты и получить существенную прибыль.
    5. В отличие от риэлтора, он не занимается посредническими услугами. Его бизнес основан на развитии проекта с нуля и до стадии коммерческой окупаемости с целью последующей продажи. Хотя при этом он может продать объект и до наступления рентабельности.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Девелопмент зачастую связан именно с коммерческой, а не жилой недвижимостью. Хотя на практике такую четкую границу провести не всегда невозможно.

    Видео комментарий по теме:

    Разновидности бизнеса

    Как правило, это юридическое лицо, относящееся к среднему или крупному бизнесу (исходя из годовых оборотов доходов компании).

    Бизнес, связанный со строительством, развитием и последующей продажей коммерческой недвижимости, подразделяется на 2 большие категории:

    1. Fee-development. Это коммерческая деятельность, в которой участвует собственно строитель и заказчик. Последний поручает первому вознаграждение за определенные услуги. Застройщик должен подобрать оптимальный земельный участок под строительство недвижимости, составить технико-экономическое обоснование проекта, способствовать заключению контрактов, проведению строительства и т.п. По сути, речь идет о делегировании некоторых задач.
    2. Speculative development – т.е. спекулятивный девелопмент. В этом случае он сам инициирует и реализует проект. Существенное отличие от первого вида в том, что спекулятивный предполагает ведение бизнеса на свой страх и риск. А в первом случае компания просто выполняет заказ другого юридического лица.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Иногда выделяют еще один вид этого бизнеса – так называемый BTS—development. В этом случае можно сказать простыми словами, что это такое лицо, которое по запросу заказчика занимается строительством конкретного недвижимого объекта под конкретные, заранее определенные цели.

    С другой стороны, классифицируют и в зависимости от тех объектов недвижимости, строительством которых занимается компания:

    Этапы бизнеса: из чего состоит development

    Существует несколько подходов к выделению этапов. Обычно создание и развитие объекта недвижимости осуществляется за 5-6 стадий:

    1. Предварительный этап – анализ экономической ситуации конкретной страны и региона, анализ рыночной конъюнктуры, степени развития места, его потенциала, коммерческой привлекательности будущего здания.
    2. Детальная разработка проекта с технико-экономическим обоснованием его потенциальной рентабельности. Анализ местоположения в связи с коммерческой привлекательностью будущего здания.
    3. Подготовка к строительным работам: заключение контрактов, документальная работа, получение разрешений, собственно финансирование.
    4. Строительство.
    5. Маркетинг, эксплуатация объекта, раскрутка его коммерческой привлекательности.
    6. Продажа и получение прибыли.

    ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если попытаться объяснить простыми словами, кто такой девелопер и связать это понятие с аналогами в русском языке, то наиболее близким термином будет «застройщик». Однако степень соответствия во многом условная. Застройщик – это строительная компания, которая имеет земельный участок и возводит на нем здание. Девелопер же часто не занимается собственно строительством. Он привлекает средства, инвестирует собственные активы в возведение здания с целью последующей его продажи.

    Что должна уметь делать компания

    Т.е. , компания должна держать в штате несколько инженеров, юристов, маркетологов и других специалистов: важно понимать, что это такое сложное явление, которое невозможно адекватно оценить одному человеку.

    Сильные и слабые стороны

    Очевидный плюс этого бизнеса состоит в том, что он позволяет получать огромную прибыль за счет продажи коммерчески успешного здания, которое имеет большой потенциал прибыльности. Однако он имеет и существенные недостатки:

    Девелопер кто это и чем занимается: обзор профессии + 10 лучших девелоперских компаний России

    Профессия девелопер направлена на получение прибыли от строительства объектов коммерческой недвижимости.

    Существует два типа девелопмента. Fee-development: специалист не несет финансовых обязательств, работу оплачивает заказчик.

    Speculative development: специалист регистрирует компанию – юридическое лицо и несет полную ответственность за проект. Проявить свои профессиональные навыки специалист может в строительных компаниях и в качестве руководителя собственного девелоперского агентства.

    Содержание:

    Общая информация

    Чаще всего девелоперы являются авторами коммерческого объекта, они предлагают место для строительства и сферу эксплуатации будущей недвижимости.

    Чем занимается девелопер:

    Кроме этого, на специалиста возлагаются вопросы финансовой сферы, связанные с возведением объекта и его реализацией. Также специалист занимается поиском инвесторов для реализации проекта, рассчитывает возможные риски и объем затрат, при необходимости заключает договоры кредитования с банковскими организациями.

    Преимущества и недостатки профессии

    Учитывая должностные обязанности девелопера, занимать должность специалиста может человек, разбирающийся с различных сферах:

    Профессия предполагает многопрофильность, поэтому на отечественном рынке недвижимости по-настоящему квалифицированных девелоперов не много, отсутствует конкуренция в данной сфере деятельности.

    К преимуществам относятся:

    Это важно! Даже незначительная ошибка в работе имеет решающее значение, поскольку может привести к многомиллионным потерям. Кроме этого, востребованность специалистов зависит от экономической ситуации и наличия кризисных явлений в стране.

    Где пройти обучение

    Сфера девелопмента развивается постепенно, опытных специалистов немного. Чаще всего девелоперы – люди, которые работали в сфере строительства, проектирования зданий, выпускники строительных и экономических факультетов высших учебных заведений.

    Наиболее близкие специальности – «Менеджмент организаций», «Экспертиза и управление недвижимостью», «Промышленное и гражданское строительство».

    Опытному девелоперу потребуется юридическое и экономическое образование, свободное владение иностранным языком. Главная особенность профессии – специалист должен регулярно повышать уровень квалификации, посещать курсы, стажироваться за границей в крупных компаниях.

    Полезно для девелопера получить специализацию МBА – управление проектами. Получить практическую помощь можно, пройдя стажировку в полевых, реальных условиях. Для этого предусмотрены Individual Professional Project. Также получить необходимые навыки можно в школе менеджеров.

    Это важно! Многие девелоперские компании предлагают услуги по обучению специалистов необходимым навыкам. Это гораздо эффективнее и дешевле, чем вкладывать часть бюджета на поиск квалифицированных специалистов.

    Зарплата варьируется в диапазоне от 20 до 120 тысяч рублей . Столичные зарплаты составляют от 60 до 250 тысяч рублей .

    Прежде всего, необходимо понимать, что работа девелопера предполагает серьезную ответственность за проект, стоимость которого оценивается миллионами. Конечно, зарплата сполна компенсирует риск и степень ответственности.

    Учитывая дефицит квалифицированных кадров, работодатели предлагают опытным девелоперам бонусы и социальные пакеты с расширенным перечнем услуг.

    Зарплата состоит из:

    Топ-10 лучших отечественных девелоперов

    Рейтинг возглавляет «Группа ЛСР». В Национальном объединении застройщиков жилья зафиксированы объемы строительства – 2,34 млн. кв. м.

    Вторую место занимает холдинг «Setl group» (Санкт-Петербург), а третье – группа компаний «ПИК» (Москва).

    В 2016 году рейтинг покинула группа компаний «Абсолют», а вместо нее десятую строчку заняла финансово-строительная корпорация «Лидер».

    Сегодня список лучших застройщиков выглядит следующим образом:

    1. группа «ЛСР» – 2,34 млн. кв. м.;
    2. холдинг «Setl group» – 1,98 млн. кв. м.;
    3. ГК «ПИК» – 1,8 млн. кв. м.;
    4. ГК «Мортон» – 1,7 млн. кв. м.;
    5. ГК «Лидер групп» – 1,13 млн. кв. м.;
    6. ГК «ВКБ-новостройки» – 1,1 млн. кв. м.;
    7. ГК «ЮгСтройИнвест» – 1,05 млн. кв. м.;
    8. ГК «СУ-155» – 991 тыс. кв. м.;
    9. ГК «Эталон» – 852 тыс. кв. м.;
    10. ФСК «Лидер» – 763 тыс. кв. м.

    Путь к успеху

    1. Образование и необходимые навыки.

    В сфере девелопмента работают люди из разных профессий. Отдельного курса обучения, который дает специальное образование, не существует. Чтобы успешно работать в области девелопмента, необходимо:

    Необходимо понимать, что настоящий профессионал должен разбираться в строительной тематике, уметь корректировать и направлять финансовые потоки, быть хорошим психологом и маркетологом. Такой багаж знаний необходим для принятия важных решений, связанных с выбором и покупкой земельного участка, финансированием, контролем строительства и продажей объекта.

    Это важно! Опытные специалисты рекомендуют начинать профессиональную деятельность в команде надежного предпринимателя в области недвижимости. Хорошим стартом станет работа, связанная с покупкой и продажей объектов недвижимости. За это время желательно сформировать личный стартовый капитал, позаботиться о положительной кредитной истории – это необходимые условия для успешной девелоперской деятельности в будущем.

    2. Личностные качества.

    Чтобы стать успешным девелопером, необходимо обладать следующими качествами:

    Специалист в области девелопмента должен быть лидером, поскольку для успешной реализации коммерческих проектов потребуется работать в команде и координировать работу специалистов. В команде необходимы специалисты в сфере:

    3. Деловые и партнерские отношения.

    Профессия девелопера предполагает построение и поддержание большой сети деловых связей. Необходимы партнерские отношения с представителями банковской сферы, инвесторами, архитекторами, строителями и инженерами, адвокатами, подрядчиками, арендаторами, брокерами и оценщиками.

    Успех во многом определяют люди, с которыми приходится работать, поэтому сотрудничать нужно с лучшими и проверенными партнерами. Привлекая профессионалов в области строительства, вы будете уверены в качестве и своевременной сдаче каждого объекта. Доверие банковских организаций и инвесторов позволит получить индивидуальные условия кредитования.

    4. Готовность рисковать.

    Выбирая профессию девелопера, необходимо быть готовым к высокой степени риска. Задача опытного девелопера заключается в поиске и принятии решений с минимальными рисками. Также необходимо уметь найти способы уменьшения рисков.

    Специалисты рекомендуют зарегистрировать компанию юридическим объектом. Такое решение оградит вас от возможных финансовых рисков. Конечно, юридическая деятельность потребует оплачивать налоги и вести бухгалтерский учет, но главное преимущество заключается в том, что учредитель не обязан оплачивать собственным имуществом и сбережениями долги фирмы.

    5. Проблемные ситуации.

    Реализация проекта неизбежно связно с определенными трудностями. Важно понимать, что для каждой сложной ситуации нужно найти несколько вариантов решения. Существует множество путей выхода из проблемных ситуаций:

    6. Творческий подход.

    Любой коммерческой проект начинается с идеи. Девелопер должен максимально четко представлять – что может заинтересовать людей, какой спрос будет на проект в будущем. Профессиональные девелоперы всегда используют только инновационные технологии, надежные материалы. Только благодаря креативности в городах появляются небоскребы, роскошные торговые центры.

    7. Работа с недвижимостью.

    Специалисты отмечают, что деятельность с жилой недвижимостью проще. Однако работа с коммерческой недвижимостью открывает возможности для высоких финансовых доходов и в меньшей степени регулируется государством. Именно поэтому самые успешные девелоперы строят карьеру и зарабатывают капиталы, работая с коммерческими объектами.

    Как увеличить доходы:

    Карьера имеет определенную специфику. В эту сферу бизнеса приходят уже опытные управленцы, которые готовили и вели несколько проектов. Развивать бизнес можно в нескольких направлениях:

    Начинать карьеру данной профессии лучше всего в рамках fee-девелопмента – наладить сотрудничество с инвесторами и выполнять подряды. После накопления собственных средств можно открыть собственную компанию и вести индивидуальную деятельность. Конечно, на данной стадии развития возрастают риски и ответственность, но доходы также увеличиваются в десятки и даже в сотни раз.

    Понравилась статья? нашли для себя полезную информацию? Оцените труд автора — поделитесь с друзьями в социальных сетях.

    Статья написана по материалам сайтов: ru-act.com, ktonanovenkogo.ru, delovoy-kvartal.ru, 2ann.ru, goldengalaxy.ru.

    »

    Это интересно:  Очередность погашения задолженности по исполнительному листу

    profi-nk.ru

    ТОП 15 Девелоперских компаний

    Еще несколько лет назад российский рынок недвижимости не мог и мечтать о тех инвестициях, которые многие компании готовы вкладывать сегодня. Если раньше крупный проект оценивался миллионами долларов, то сейчас благодаря появлению новых игроков счет идет уже на миллиарды. Журнал Building Business решил составить рейтинг ТОП 15 Девелоперских компаний, чье руководство не намерено жалеть денег на строительные проекты и готово строить городами. Главным критерием отбора стало наличие в портфеле компании одного проекта стоимостью не ниже $1 млрд.

    Право быть лидером оспаривают девелоперские подразделения трех холдинговых компаний: «Базовый элемент» Олега Дерипаски, группа «Ренова» Виктора Вексельберга и Coalco Василия Анисимова. Любопытно, что главы всех этих компаний задействованы или принимали активное участие в алюминиевом бизнесе.

    По величине заявленных инвестиций девелоперов в строительство одного крупного микрорайона в Екатеринбурге лидирует «Ренова» – более $10 млрд, но эти деньги планируется освоить в течение 20 лет. Другие проекты алюминиевого магната – пока на очень ранней стадии, хотя в них он также собирается вкладывать миллиарды. Второе место было отдано компании Coalco, которая реализует крупный проект Большое Домодедово стоимостью $9 млрд, кроме того, у нее есть целый ряд проектов по коммерческой недвижимости.

    «БазЭл» же, по словам генерального директора УК «Глав строй» Артура Маркаряна, собирается только за два года нарастить портфель заказов до 5 млн кв. м и вложить $7,5 млрд. В этой сумме велика доля госзаказа, но, несмотря на это, первое место мы отдаем именно девелоперским структурам Олега Дерипаски.

    «Главстрой»

    $10 МЛРД планируют инвестировать до 2010 года в строительство жилья и коммерческой недвижимости структуры, близкие к Олегу Дерипаске и холдингу «Базовый Элемент».

    Девелоперские подразделения: «Альтиус Девелопмент», «Главстрой», «Мособлжилстрой», «БэлДевелопмент», «Русские отели». Предприятия: «Главмосстрой» (более 60 строительных компаний), «Мосмонтажспецстрой», «Моспромстройматериалы».

    Детали: «Главстрой» (специализируется на жилой недвижимости) и «Альтиус Девелопмент» (коммерческая недвижимость) входят в компанию «Базовый Элемент». Главные предприятия корпорации – «Главмосстрой», «Мосмонтажспецстрой» и «Моспромстройматериалы» – были выкуплены «БазЭлом» летом 2005 года у «Нафта-Москвы» Сулеймана Керимова, по оценкам экспертов, за $200–250 млн. Правительство Москвы владеет «золотой акцией» в 45 предприятиях, входящих в «БазЭл». «Русские отели» и «БэлДевелопмент» входят в «Русско-азиатскую инвестиционную компанию», основным акционером которой является сам Олег Дерипаска. «Главмосстрой» выполняет 60% строительных работ по госзаказу. Есть информация, что «БазЭл» намерен приобрести крупнейшего заказчика столицы – «Москапстрой».

    Главные проекты: $1 млрд стоит построить 1 млн кв. м в подмосковном Павшино. Этот проект и еще 500 000 кв. м в Юго-Западном микрорайоне в Подольске реализует «Мособлжилстрой». В 2007 году «Главмосстрой» рассчитывает пос троить 1,5 млн кв. м жилья, «Русские отели» продолжают строительство 3–4-звездных гостиниц в большинстве городовмиллионников. «Бэл-Девелопмент» занимается подготовкой площадки ОАО «Трехгорная мануфактура» на Красной Пресне к комплексной застройке.

    Coalco

    $10 МЛРД инвестирует в строительные проекты компания Coalco Василия Анисимова в ближайшие семь лет.

    Детали: Coalco создана в 1994 году. До появления проекта по строительству жилья Большое Домодедово компания специализировалась на инвестициях в секторе коммерческой недвижимости в России, США и странах СНГ. Компания также является одним из крупнейших в России инвесторов в агропромышленный комплекс. В 2000 году Coalco вышла из металлургического бизнеса, продав свои алюминиевые активы компаниям «СуАл» и «РусАл». После этого девелоперское направление стало главным в деятельности Coalco.

    Главные проекты: Большое Домодедово (12 млн кв. м жилья, $9,3 млрд); три офисных центра (Ходынская ул., 2; Лесная, 27; Тверская застава) – общий объем инвестиций приблизительно $800 млн; торгово-развлекательный комплекс в Казахстане совместно с турецкой компанией Rixos Hotels (80 000 кв. м, $140 млн).

    Ренова

    $10 МЛРД будет привлечено в течение 20 лет в строительство района Академический (Екатеринбург) группой «Ренова».

    Девелоперские подразделения: ЗАО «Ренова-СтройГруп» и ЗАО «Ренова-Девелопмент».

    Детали: девелоперские подразделения созданы в 2005 году. Сейчас идет процесс их объединения. По оценкам экспертов, в ближайшие несколько лет годовой объем инвестиций может составить $1,5 млрд, а годовой объем строительства перевалит за миллион квадратных метров в случае, если «Ренова» развернет проекты, аналогичные Академическому, еще в Перми и Челябинске.

    Главные проекты: микрорайон Академический, Екатеринбург. В течение 20 лет здесь будет по строено более 13 млн кв. м жилья и другой недвижимости для 325 000 человек.

    УК «Масштаб»

    $7 МЛРД предполагает направить УК «Масштаб» на реализацию проекта на территории совхоза «Коммунарка» в течение 20 лет.

    Девелопер: УК «Масштаб».

    Детали: акционеры компаний «Авгур Эстейт», «Северо-Запад» и «Собинбанк» создали управляющую компанию «Масштаб» для строительства города на территории бывшего подмосковного совхоза «Коммунарка». Имена владельцев УК «Масштаб» выяснить не удалось, однако известно, что один из наиболее вероятных участников – совладелец компании «Авгур Эстейт» Вадим Мошкович. Земли под совхозом «Коммунарка» структуры Мошковича скупили три года назад. Они начинаются практиче ски сразу за торговыми центрами IKEA и «МЕГА» и тянутся до города Троицк (3–23 км от МКАД вдоль Калужского шоссе). Это почти треть всего Ленинского района Московской области.

    Главный проект: «Коммунарка» ($7 млрд). Здесь будет построено более 11 млн кв. м жилья для 300 000 человек. Срок реализации проекта 20–25 лет.

    Mirax Group

    $5,8 МЛРД рассчитывает вложить в недвижимость компания Mirax Group Сергея Полонского.

    Девелоперские подразделения: MiraxConstruction, MiraxCity (строит башню «Федерация»).

    Детали: сейчас в компании идет оценка новых объектов, поэтому приходится руководствоваться старыми цифрами. Корпорация Mirax Group была основана в 2000 году Сергеем Полонским. Ее первоначальное название – компания «Строймонтаж». По словам президента Mirax Сергея Полонского, до 2010 года помимо существующих проектов компания планирует инвестировать более $2 млрд в новые объекты.

    Главные проекты: 1,2 млн кв. м торгово-развлекательных и офисных помещений на участке 45 га в зоне отчуждения железной дороги рядом с Парком Победы недалеко от «Москва-Сити» (инвестиции оцениваются в $1 млрд). Реконструкция района «Фили Давыдково» – общая площадь застройки 1,2 млн кв. м. Новый микрорайон будет расположен в парковой зоне на участке в 46 га ($1 млрд); деловой комплекс «Федерация» (423 тыс. кв. м – около $850 млн).

    Sibir Energy PLS

    $5 МЛРД рассчитывает вложить в недвижимость совладелец Sibir Energy PLS Шалва Чигиринский в течение пяти-шести лет.

    Девелоперские подразделения «СТ Груп»: «СТ-Девелопмент» (ведет проект по гостинице «Россия»), «СТ-Тауэрс» (девелопер проекта «Башня “Россия”» в ММДЦ «Москва-Сити»), «СТ-Новая Голландия» (занимается проектом «Новая Голландия» в Санкт-Петербурге).

    Детали: сейчас в работе находятся проекты на общую сумму $5 млрд. Заявленный капитал будет удвоен, если девелопер выиграет конкурс на проект общественно-развлекательного комплекса «Нагатинская пойма». Большинство крупных проектов Шалвы Чигиринского ведет архитектор лорд Норман Фостер.

    Главные проекты: снос гостиницы «Россия» и строительство на ее месте многофункционального комплекса (450 000 кв. м, объем инвестиций $2,5 млрд); 600-метровая башня «Россия» (400 000– 420 000 кв. м, $1,5 млрд); реконструкция «Новой Голландии» в Санкт-Петербурге ($340 млн); шесть гипермаркетов «Реал» ($360–420 млн); проект общественно-развлекательного центра в Нагатин ской пойме (около $5 млрд).

    «Дон-Строй»

    В $4,4 МЛРД оценивается портфель проектов компании «Дон-Строй».

    Девелоперские подразделения: «ДС-Риэлти» – жилая недвижимость, «ДС-Девелопмент» – коммерческая недвижимость.

    Детали: компания «Дон-Строй» основана в 1994 году и принадлежит Максиму Блажко и Дмитрию Зеленову. Самые крупные реализованные проекты: «Алые паруса», «Триумф-Палас» и квартал «Воробьевы горы».

    Главные проекты: комплекс на Звенигородском шоссе площадью около 680 000 кв. м, из которых почти 200 000 кв. м приходится на жилье класса премиум. Инвестиции в проект составят $1,5 млрд. Площадь участка 8 га. Всего в портфеле заказов компании до 2010 года 2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. В числе крупных нереализованных проектов Дом на Мосфильмовской (138 000 кв. м – $300 млн) и офисно-деловой центр «Оружейный» (150 000 кв. м – $365 млн).

    «СТ Групп»

    $4,3 МЛРД составит объем инвестиций в недвижимость девелоперских компаний Александра Чигиринского. Девелоперские подразделения: «СТ Групп», «СТ Групп Регион».

    Детали: хозяин старейшей девелоперской компании «СТ Групп» Александр Чигиринский отстал от сво его брата Шалвы всего на $700 млн. В проекты двух своих компаний он вложит $4,3 млрд. Из них львиную долю освоит «СТ Групп» – $3,3 млрд в Москве. «СТ Групп» основана в 1989 году братьями Чигиринскими, в настоящее время контролируется только Александром. Ему также принадлежит предприятие «Мценский алюминий». «СТ Групп Регион» строит жилые комплексы бизнескласса в Новосибирске, Сочи, Лазаревском (Сочи), Ростове-на-Дону, Ставрополе и офисные комплексы класса А+ в Новосибирске, Краснодаре, Нижнем Новгороде. Общая запланированная площадь строительства составляет 1 млн кв. м. Общий объем инвестиций до 2009 года $1 млрд.

    Главные проекты: «Сити-Палас» ($2 млрд); коттеджный поселок «Рублево-2» (30 000 кв. м, $300 млн); многофункциональный комплекс Di fronte de la Casa на 1-й Тверской-Ямской улице (раньше назывался проект «4 ветра»; 40 000 кв. м офисных площадей, 80 000 кв. м жилья, $300 млн); Lake House (300 000 кв. м, $700 млн).

    «Ист Лайн» и МРП

    $4 МЛРД стоит совместный проект «Московского речного пароходства» и акционеров группы «Ист Лайн» по застройке окрестностей аэропорта «Шереметьево».

    Девелопер: Hines (пока официально не утверждена).

    Детали: холдинг МРП работает в четырех отраслях – строительство оптоволоконных линий, судостроение, недвижимость и управление аэропортами. Более 50% МРП принадлежит Роману Троценко. В 2005 году стоимость активов составляла около $1,5 млрд. «Ист Лайн» – компания, управляющая аэропортом «Домодедово», и крупный землевладелец. Свой совместный проект компании предполагают начать летом 2007 года, а завершить – через четыре-пять лет.

    Главные проекты: строительство 5 млн кв. м жилья, офисов и складс ких помещений в районе аэропорта «Шереметьево»: бизнеспарк площадью 1,8 млн кв. м, в том числе 1 млн кв. м офисов класса A и 800 000 кв. м жилья бизнес-класса; четырехзвездная гостиница на 500 номеров; неподалеку от терминала «Шереметьево-Карго» будет пост р о ен логистический комплекс (850 000–900 000 кв. м), а также 2,5–3 млн кв. м панельного жилья.

    ЗАО «Система-Галс»

    $3,5 МЛРД привлечет столичная девелоперская компания «Система-Галс», подразделение АФК «Система».

    Детали: ЗАО «Система-Галс» – дочернее предприятие АФК «Система». Создано в 1990 году. В 2006 году «Система-Галс» стала публичной компанией. В ноябре в ходе IPO на Лондонской фондовой бирже планируется разместить 18% акций ОАО «Система-Галс». К моменту размещения стоимость компании может составить $2–3 млрд.

    Главные проекты: два проекта стоимостью в $1 млрд каждый – технопарк «Преображенский» (572 000 кв. м) и многофункциональный комплекс «Галс-парк» (390 000 кв. м) на месте гостиницы «Спорт». Кроме того, «СистемаГалс» управляет «Большим Сити» площадью 1000 га, ведет реконструкцию гостиницы «Пекин», «Детского мира», строит офис Siemens (572 000 кв. м).

    «Нафта-Москва»

    $3 МЛРД собирается вложить компания «Нафта-Москва» в проект строительства города Рублево-Архангельское.

    Девелопер: «Терра-Девелопмент».

    Детали: «Терра-Девелопмент» создана в 2005 году специально для осуществления проекта «Рублево-Архангельское». Инвестором проекта является бывшая нефтетрейдинговая структура «НафтаМосква», руководит которой, по словам участников рынка, депутат Госдумы Сулейман Керимов. В 2005 году компания стала совладельцем «Мосстройэкономбанка», на балансе которого находился комплекс «Смоленский пассаж», а затем крупнейшим акционером строительной компании «СПК Развитие», контролирующей такие компании, как «Главмосстрой», «Мосмонтажспецстрой» и «Моспромстройматериалы». Однако спустя несколько месяцев «СПК Развитие» была перепродана структурам «Базового Элемента», а крупный пакет акций «Мосстройэкономбанка» перешел к промышленно-финансовой корпорации «БИН».

    Главные проекты: «Рублево-Архангельское» – единственный девелоперский проект Сулеймана Керимова. Участок под застройку расположен в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе, здесь будет построено 3 млн кв. м недвижимости для 30 000 человек. Площадь земельного участка 430 га. Реализация проекта должна начаться в 2007 году.

    «Знак»

    $2,5 МЛРД на свои пять проектов намерена потратить корпорация «Знак» Николая Цветкова.

    Детали: один из самых крупных владельцев земли в Подмосковье корпорация «Знак» (Земельная агропромышленная корпорация) имеет в своем портфеле сразу пять девелоперских проектов в ближайшем Подмосковье.

    Главные проекты: самый масштабный проект корпорации «Знак» – «Гран-при» ($1,5 млрд). Здесь на территории в 313 га будут построены 1,4 млн кв. м жилья и 120 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, ипподром, гольфполе. Строительство будет вестись рядом с деревней Путилково в 1 км от МКАД. На другом участке в 524 га планируется район малоэтажной застройки «Долина Козино» (около 200 тыс. кв. м жилья). Кроме того, в Красногорском районе будет расположен коттеджный поселок «Рождествено Hills» (58 га) и комплекс «Рублевка Гольф-клуб» (333 га). В Дмитровском районе недалеко от Яхромы задумано строительство гостиницы «Парк-отель».

    Концерн «Крост»

    $1,5 МЛРД инвестирует концерн «Крост» в два квартала в Москве.

    Детали: концерн принадлежит Алексею Добашину, существует с 1990 года. За время существования компания реконструировала, построила и продала 350 объектов, общая площадь которых составила около 2 млн кв. м.

    Главные проекты: реконструкция района Хорошево-Мневники. Строящиеся «Юнион-парк» и «Велтон-парк» будут дополнены еще двумя кварталами площадью 32 га каждый. На этой территории будет построено 2 млн кв. м площадей различного назначения.

    «Крокус Интернешнл»

    $1,3 МЛРД планирует инвестировать компания «Крокус Интернешнл» Араса Агаларова в строительство «Крокус Сити».

    Детали: «Крокус Интернешнл» является крупнейшей в России многофункциональной торгово-финансовой группой. Девелоперская деятельность Араса Агаларова, владельца «Крокус Интернешнл», началась в 1997 году, когда он построил на Большой Грузинской улице «Агаларов Хаус». До сих пор это здание остается образцом элитной жилой недвижимости. Второй успешный девелоперский проект – комплекс «Крокус Сити» на пересечении Волоколамского шоссе и МКАД.

    Главные проекты: общий объем инвестиций в застройку оставшейся территории «Крокус Сити» оценивается Агаларовым в $1,3 млрд. Сейчас строится выставочная площадка «Крокус Экспо 3» (312 000 кв. м, $368 млн). В результате расширения «Крокус Сити» по явится Veneto – 22-этажная пристройка к «Крокус Сити Молл», где будет расположена пятизвездная гостиница и «Крокус Сити Бизнес-центр». Кроме того, строится коттеджный поселок класса люкс Agalarov Estate на 24-м км Новорижского шоссе.

    «Вимм-Билль-Данн»

    $1,2 МЛРД собираются вложить в девелопмент крупные акционеры компании «Вимм-Билль-Данн».

    Детали: совладельцы «ВиммБилль-Данн. Продукты питания» Гавриил Юшваев, Давид Якобашвили и Сергей Пластинин, начав со сравнительно небольшого проекта на Рублевском шоссе по строительству горнолыжного склона, теперь решили вложиться в крупный проект на территории. Их коллега Михаил Дубинин участвует в реализации проекта по строительству коттеджного поселка «Резиденции Бенилюкс».

    Главные проекты: офисно-жилой комплекс рядом с «Большим Сити» на месте 4-го московского мелькомбината (1 млн кв. м, $1 млрд); многофункциональный центр на Китай-городе (37 000 кв. м, $92,5 млн).

    delovoy-kvartal.ru

    Девелоперы и застройщики: в чем разница

    Содержание

    Начнем с девелоперов.

    Девелопер – это организация или физическое лицо, которые приобретают и занимаются развитием объектов недвижимости (дома, здания, земельные участки), для продажи и получения от этого дохода. Девелопер выполняет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован максимально снизить возможные риски и предельно увеличить рентабельность.

    Что касается застройщиков.

    Понятие застройщик достаточно часто используется в сфере строительной деятельности, имеет много общих черт с определением термина девелопер.

    Законодательное определение понятие застройщика гласит, что застройщиком является физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, техническое перевооружение объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

    Задачи девелопера

    Задача застройщика заключается в осуществлении строительной деятельности и получение прибыли от продажи жилья. Рассмотрим вопрос, какие задачи стоят перед девелопером.

    Прежде всего это руководитель проекта, работа которого связана со следующими задачами:

    Девелопер осуществляет контроль за всеми этапами реализации проекта: начиная от подготовки проектной документации, и заканчивая координацией с агентствами недвижимости, которые выполняют реализацию введенного в эксплуатацию объекта. Поэтому перед девелопером стоит более широкий перечень задач, чем перед застройщиком.

    Задачи застройщика

    Застройщик выполняет несколько иные функции, его работа обладает спецификой.

    Главным образом его цели заключаются в следующем:

    Привлечение денежных средств физических лиц, с которыми заключаются договоры участия в долевом строительстве для осуществления проекта многоквартирного дома. Что совершается только после того, как застройщиком получено разрешение на строительство, а также оформлена проектная декларация и прочие необходимые бумаги.

    Фактическая организация и контроль строительства здания (самостоятельно или через привлеченных организаций). Согласно статье 52 Градостроительного кодекса РФ, Выполнять строительство может как непосредственно застройщик, так и сторонние подрядные организации.

    Застройщик вне зависимости от того, кто ведет стройку (своими силами либо привлеченными подрядчиками) должен выполнять координацию процесса строительства. Целью данного контроля является обследование конструкций на соответствие проекту, нормам технических регламентов, инженерным изысканиям, требованиям ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка). Застройщик несет ответственность за обеспечение безопасности в процессе строительства и за последующую эксплуатацию здания.

    В случае нарушения принятых на себя обязательств, это будет считаться нарушением, которое повлечет за собой санкцию в виде требований граждан возврата уплаченных  денежных средств или полного возмещения ущерба (также допустимо взыскание пеней и неустоек за просрочку введения объекта в эксплуатацию).

    С целью того, чтобы защитить граждан во взаимоотношениях с застройщиками от различных нарушений, существует подробное регулирование деятельности таких строительных компаний в федеральном законодательстве РФ.

    Нюансы

    Зачастую многие компании, к которым первоначально обращаются граждане, с целью более подробно ознакомиться с информацией о интересующем объекте, юридически с данными объектами не связаны.

    Как ни парадоксально, большинство компаний, чьи названия прочно ассоциируются со строящимися домами и к которым в первую очередь обращаются, желая побольше узнать о заинтересовавшей новостройке и приобрести в ней квартиру, де-юре имеют к этим объектам мало отношения. В случае, если во время или после строительства возникнут какие-либо проблемы или нарушения условий соглашения о долевом участии, ответственность перед физическим лицом будет отнюдь не они.

    Когда покупается жилье, в том числе и еще не построенное, обстоятельства несколько иные. При его создании задействовано очень много сторон: инвесторы, инженеры, архитекторы, подрядчики, заказчики, производители строительных материалов, агентства недвижимости и другие, при этом с юридической точки зрения отношения между ними выстраиваются по крайне сложно. Чтобы не вынуждать каждого дольщик, вложившего деньги в новостройку, самостоятельно предаваться во все указанные детали, на законодательном уровне введена норма, в силу которой ответственность перед покупателем во всех случаях накладывается только на одну сторону – застройщика.

    Фактически, застройщик представляет собой только лишь организацию, чье наименование фигурирует в разрешительной проектной документации, и которая оформляет договор с приобретателем. Основная же компания (или группа компаний) по сути и является девелопером.

    delovoy-kvartal.ru

    Создание девелоперской компании

    Строительная отрасль, со своей динамичностью и широкомасштабностью, изменила облик городов и сельской местности. Благодаря растущим ценам на недвижимость и различным налоговым льготам, доступным собственнику недвижимости, эта индустрия стала одним из самых мощных факторов в развитии экономики.

    В Америке давно признали полезность использования малых компаний, участвующих в строительстве, поэтому, в отличие от большей части Европы и Японии, законы способствуют тому, что относительно небольшие компании могут участвовать в достаточно крупных строительных проектах. Механизм залоговых процедур и связанных с ними обеспечительных прав позволяют небольшим подрядчикам обеспечить оплату труда и материалов, необходимых для реализации проекта. Это, в свою очередь, позволяет подрядчикам и субподрядчикам с небольшим количеством активов приобретать большое количество материалов. Таким образом, даже небольшие компании могут быть вовлечены  в крупные проекты.

    Действительно, большее число миллионеров заработали свой первый миллион в девелопменте недвижимости, чем в любая другая отрасль. Девелоперская деятельность, за исключением, возможно, ресторанного бизнеса, является одним из самых высоко рискованных предприятий. Можно с уверенностью сказать, что большинство девелоперов, реализующих первый проект, не получают никакой прибыли, а значительное число полностью терпит неудачу и сталкивается с банкротством.

    Причины неудачи многочисленны, но основная проблема, стоящая перед большинством новых девелоперов, заключается в том, что они не обладают навыками ведения бизнеса и правовыми знаниями, необходимыми для успешного развития. Знать, как построить структуру, – это не то же самое, что знать, как создавать и управлять компанией по развитию, получать соответствующее финансирование, взаимодействовать с банками, субподрядчиками и инвесторами, составлять сложные контракты и закреплять права для обеспечения эффективного строительства,получать разрешительную документацию (разрешения на строительство), соблюдать права рабочих, взаимодействовать с контролирующими инстанциями и т. д. Фактическое строительство является лишь одной частью набора навыков, необходимых и многие девелоперы, которые ранее были генеральными подрядчиками, попадают в катастрофические ситуации при реализации проектов: инвесторы в ярости, субподрядчики выходят из проекта из-за споров, инспекторы требуют демонтировать стены и т. д. Когда раньше, они выполняли только строительные функции, все казалось так просто.

    Итак, почему люди занимаются девелопментом? Потому что это одна из наиболее доступных для инвестиций деятельность, которая способна приносить прибыль в значительных пропорциях, если все идет хорошо. На относительно стабильном рынке, с прочно установленными законами и финансовыми институтами, используемыми для нужд строительства, риски могут быть сведены к минимуму, если девелопер составляет эффективный план работы, который учитывает многие переменные и проблемы, заложенные в проекте и методы их решения. В этой статье описывается первоначальное планирование, которое девелопер должен достижения для достижения максимальной вероятности успеха.

    Основная девелоперская команда

    Строитель не является девелопером. Девелопер использует строителей для возведения объекта, вводит его в эксплуатацию и продает его. Строительство является одним из многих необходимых процессов и в то же время наиболее очевидным, но не более важным, чем финансирование проекта, покупка земли и продажа проекта в конце.

    Девелопер  – это любое физическое или юридическое лицо, которое берет собственность, совершенствует ее, продает или сдает ее третьим лицам либо от своего имени, либо от других лиц. Обычно девелопер организует большую группу профессионалов, которые будут выполнять различные задачи, необходимые для развития, которые обычно включают в себя как минимум следующих лиц:

    Кредитное учреждение для осуществления финансирования как покупки земельного участка, так и строительства (реконструкции).

    Юристы – для оказания помощи в создании юридического лица, покупки собственности, финансирования для нее, строительных контрактов, вопросов зонирования и использования, вопросов залога и аренды, а также продажи готового проекта.

    Эксперты в области налогов, чтобы оказывать помощь по надлежащему планированию налоговой стратегии, по которой будет вестись деятельность и которая будет максимизировать налоговые преимущества девелопмента.

    Специалисты по недвижимости, осуществляющие поиск недвижимости для покупки,  а в итоге реализации проекта для продажи или аренды созданы площадей.

    Инженеры и архитекторы – для проектирования (а иногда и ведения контроля) проекта.

    Генподрядчик (часто девелопер) управляет самим строительством и взаимодействует с субподрядчиками.

    Субподрядчики – для непосредственных строительных работ над проектом (как минимум, электричество, сантехника, гипсокартон, кровельные покрытия и связанные с этим работы).

    Часто эксперты по экологии и / или землепользованию взаимодействуют с местными учреждениями по вопросам зонирования и размещения опасных отходов и т. д.

    Часто привлекаются именно местные юристы (адвокаты), которые могут эффективно взаимодействовать с местными городскими должностными лицами при решении проблемных вопросов.

    Вышеупомянутый список привлекаемых лиц является минимально необходимым, а особенности отдельных проектов могут потребовать для него гораздо большей команды. Например, строительство или развитие застройки в экологически уязвимом районе потребует специалистов в этих областях, и планы, как правило, должны быть представлены местным строительным органам, что может привести к затягиванию переговоров на длительный срок. Как правило чем крупнее проект, тем больше могут возражать соседи и тем больше времени потребуется для окончательного утверждения проекта местными властями. Это одна из причин, по которой строиться с нуля гораздо сложнее, чем улучшать существующие здания.

    Кроме того, если девелоперская компания сама является сложной структурой, такой как партнерство или корпорация, в ней необходимо тщательное планирование, чтобы избежать внутренних споров, приводящих к срыву всего проекта из-за внутренних конфликтов.

    Девелопер, таким образом, является руководителем множества различных отделов, которые имеют различные критерии эффективности. Споры между инженером и архитектором или подрядчиком, а также проблемы с инвесторами, способными прекратить весь проект, остановив поток денежного финансирования, требуют своего решения.

    Ключевые вопросы

    Определите тип девелоперской деятельности, которую вы будете осуществлять. (Коммерческая и жилая недвижимость – собственность или сдача в аренду? Управлять самостоятельно или продавать? Создавать с нуля? Улучшать существующие? Местонахождение? Партнерство или самостоятельно?

    Определите свои финансовые ресурсы. Определите свой заемный потенциал.

    Создайте бюджет и временные границы, в рамках которых будут осуществляться отдельные этапы проекта. Привлеките часть своей команды для первоначальных обсуждений предварительных вопросов с ними. Это, как правило, строители, возможно, инженер и / или архитектор.

    Найдите хорошего брокера по недвижимости и начните поиск недвижимости и проанализируйте рынок. Пока не торопитесь ничего не покупать.

    Как только объект будет найден, наймите юристов, которые будут заниматься правовыми вопросами. Для этого вам понадобится хорошие специалисты, и это будет стоить денег.

    Получите финансирование, предназначенное как для покупки, так и для развития.  Используя архитектора и строителей, сделайте генеральные планы застройки.

    Проведите инвентаризацию имущества и почвы, состояние вод, опасных отходов и т. д. и т. п., Проверьте и еще раз удостоверьтесь, что все расчеты верны, если это необходимо.

    Купите недвижимость. Если возможно, купите его у государственных (местных) властей, описанных ниже.

    Попросите архитектора составить окончательный план строительства с инженером. Это будет стоить вам определенной суммы. Представьте планы на утверждение всем местным органам по строительству, зонированию и охране окружающей среды. Это будет стоить немалых денег и займет вдвое больше времени, чем вы думаете.

    Подпишите договоры на строительство с генеральным подрядчиком, а в случае его отсутствия, с субподрядчиками.

    Контролируйте весь процесс строительства. Запаситесь терпением и имеете резервный бюджет для различных задержек и проблем. Сдайте или продайте недвижимость. Наслаждайтесь своей прибылью и беритесь за следующий проект.

    Обычные проблемы

    Очевидно, что такой сложный процесс имеет много слабых мест, где все может пойти не так. Проблема заключается не в том, что дела идут не так, как надо, а что необходимая переменчивость не предусмотрена в план реализации проекта и не допускает такие неизбежные трудности. Таким образом, необходимо избегать финансирования, требующего очень строгих сроков завершения или допускающих громадные штрафы или график строительства, который игнорирует индивидуальные условия или волокиту государственных разрешений. Вы должны предвидеть появление каких-либо проблем и всегда быть немного пессимистом.

    Следует избегать некоторых общих проблем:

    Имейте в виду, что банк не ваш друг. Очевидно, что они не спешат закрывать кредит на строительство, и нет ничего необычного в том, что банк надеется на провал проекта к концу для того, чтобы они могли изъять заложенный почти завершенный объект. Ваши финансовые документы должны быть очень тщательно проанализированы и структурированы.

    Внутренняя структура девелоперской компании должны быть тщательно оптимизирована, чтобы избежать опасности задержки принятия решений или споров, препятствующих принятию решений. Ограниченная ответственность имеет решающее значение в этой области с высоким риском, а гарантий следует избегать.

    Исключить наличие сдержек и противовесов между различными частями вашей команды. Например, архитектор, инженер, подрядчик и субподрядчики должны советоваться и взаимодействовать друг с другом. Составьте контракты таким образом, чтобы оплата зависела от эффективности их работы.

    Изучите законы о залоге и кредите. Один невыплаченный вовремя платеж может привести к хаосу в вашем проекте, если уведомление о задержке или залоговое удержание поступит до даты предоставления кредита.

    Ожидайте плохую погоду, которая будет задерживать некоторые из ваших проектов. Ожидайте, что органы государственной власти будут выдавать документы два раза медленнее, чем должны это сделать, и, по крайней мере, один инспектор по строительству точно будет самым худшим человеком, с которым вам когда-либо приходилось иметь дело.

    Если вы строите в районе с сильной публичной оппозицией, настроенной против строительства, выделите достаточно денег и времени для борьбы с ними или ожидайте неудачи. Изучите ситуацию на местности и при необходимости наймите местных специалистов.

    Проверьте загрязнение окружающей среды и проверьте все историю прав собственности объекта (земельного участка), прежде чем покупать. После того, как вы купили недвижимость, вы несете ответственность за состояние и очистку всей окружающей среды.

    Создайте правильную команду профессионалов в своем деле и прислушивайтесь к ней, но сами принимайте решения. Ни у кого нет такого интереса к успеху этого проекта, как у вас – у всех имеются свои собственные цели.

    Первые шаги вашего первого проекта

    Изучите рынок недвижимости и соберите свою команду профессионалов.

    Получите финансирование в соответствии с требованиями контрактов.

    Продумайте все несколько раз, действительно ли это подходящее время для начала вашей компании.

    Выберите самый простой и самый маленький проект, на который вы можете заработать деньги для своего первого проекта, и не расширяйте его, независимо от того, что кто-либо говорит.

    В ЧЕМ ЖЕ СЕКРЕТ УСПЕШНЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ?

    Девелоперы зарабатывают много денег, потому что нелегко развивать собственность, и у немногих есть настойчивость, необходимые опыт и навыки, а также финансирование. Но после не очень удачного первого проекта, те же навыки могут быть использованы для реализации все больших и больших проектов, используя доходы от последнего, чтобы осуществить следующий.

    Действительно, это вы получаете большое удовлетворение от того, что после того, как вы стали девелопером проект, который вы развивали, претворяется в жизнь. В отличие от большинства людей в большинстве их предприятий, вы видите, что свойства объекта ощутимым образом и ощущается чувство гордости за проделанную работу.

    Можно также проявить гибкость, выбрав либо сдавать в аренду, либо продавать или использовать по своему усмотрению или в некоторой комбинации из трех. Зачастую девелоперская компания, работающая на плохом рынке, просто сдает в аренду площади год или два, а не продает здание,  и как только рынок стабилизируется, продает недвижимое имущество.

    Но, прежде всего, для многих девелоперов, есть что-то почти мифическое в том, чтобы владеть и улучшать недвижимость. В отличие от акций или облигаций, в отличие от ведения бизнеса, девелопмент «связан» с имуществом и землей,  напрямую взаимодействует с рабочими, специалистами, государственными органами и, в конечном счете, с пользователями земли, и это кажется более приятным для девелоперов, чем более распространенные способы заработать деньги. Один пожилой девелопер, который больше не нуждался в деньгах, сказал, что продолжает развиваться, потому что это был его способ «творчества». Он засмеялся, но в голосе его звучала серьезная серьезность. Он «создавал» многое как художник или писатель, но получал гораздо больше денег за создание, чем обычно получают художники!

    delovoy-kvartal.ru

    Девелопер и Застройщик – кто есть кто?

    Последнее обновление: 08.08.2018

    В конце 90-х годов прошлого столетия на рынке недвижимости России появилось новое слово – «Девелопер», суть которого понимал только узкий круг посвященных.

    Сейчас, конечно, это слово стало уже привычным, но тем не менее, не многие знают разницу между терминами «Девелопер», «Застройщик», «Инвестор», «Заказчик» и т.п., которые фигурируют в сленге риэлторов и строителей на первичном рынке, и встречаются в различных документах. Чем занимаются эти конторы, и чем они отличаются друг от друга?

    Внесем ясность для простых смертных – кто есть кто.

    Кто такой Девелопер, Застройщик, Заказчик в строительстве?

    Застройщик – это тот, кто имеет зарегистрированные права на земельный участок, предназначенный под застройку. Т.е. тот, на кого оформлена земля в проекте строительства. Права на землю могут быть оформлены как в виде права собственности на участок, так и в виде права аренды.

    На имя Застройщика оформляется Разрешение на строительство на данном участке.

    Застройщик также выступает в проекте как Генеральный инвестор, или как соинвестор строительства (т.е. является собственником или сособственником проекта).

    С июля 2018 г. законом введен официальный термин «специализированный застройщик». Это означает, что теперь компания может называться Застройщиком только если ее основной и единственный вид деятельности – строительство. До этого момента Застройщиками называли себя не только коммерческие структуры, но и различные научные, спортивные, учебные организации и учреждения, на чьей земле велось строительство.

    По каким признакам определять надежность и устойчивость Застройщика – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

    Заказчик – это тот, кто занимается оформлением всей исходно-разрешительной документации для ведения проектирования и строительства. Это довольно большой пакет документов: от градостроительной и проектной документации, до разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

    Таким образом, именно Заказчик обеспечивает всю «бумажную» (бюрократическую) работу по строительному проекту.

    Кроме того, Заказчик обеспечивает технический надзор за ходом стройки.

    Заказчик-Застройщик – это когда компания, являющаяся Застройщиком, имеет в своей структуре службу Заказчика. Довольно частое явление, особенно в крупных компаниях.

    Технический Заказчик – это то же, что и Заказчик, но подчеркивается, что это наемная служба (организация), отдельная от структуры Застройщика.

    Технический Заказчик нанимается Инвестором или Застройщиком для решения всех «бумажных вопросов» по строительному проекту.

    Компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Как это работает? Смотри по ссылке.

    Генпроектировщик – это тот, кто отвечает за разработку всей проектной документации в проекте строительства (проект здания, проект инженерных сетей, и т.п.). Генпроектировщика формально выбирает и нанимает Заказчик (Техзаказчик), на деньги Инвестора.

    В свою очередь Генпроектировщик нанимает специализированных проектировщиков на разработку отдельных видов проектной документации в составе общего проекта строительства.

    Генподрядчик – это тот, кто берет на себя ответственность за ведение всех строительных работ на площадке, от котлована до возведения крыши здания, и начинки его инженерными коммуникациями. Он отвечает за сроки и качество строительства перед Заказчиком.

    Как правило, Генподрядчик подтягивает с рынка различных подрядчиков (субподрядчиков) на отдельные виды работ, и управляет ходом всего строительства.

    Бывает, что Застройщик сам является и Заказчиком, и Генподрядчиком одновременно.

    Что такое эскроу-счета в долевом строительстве? Чем они интересны дольщикам – смотри по ссылке.

    Инвестор (или Генеральный инвестор) – это тот, кто обеспечивает финансирование строительного проекта. Буквально – тот, кто вкладывает деньги в проект, и является собственником и основным выгодоприобретателем этого проекта. Причем, деньги у Инвестора могут быть как собственные, так и привлеченные, например, взятые взаймы у банка (под %), или собранные с рынка у дольщиков/соинвесторов (без %).

    Термин «генеральный» здесь означает, что именно он профинансировал запуск проекта, и именно на него возложена ответственность за бесперебойное финансирование всего строительства.

    Инвестор может как привлекаться Застройщиком для финансирования строительства на его площадке, так и наоборот – Инвестор может сам выкупить площадку (стать Застройщиком), и нанять Технического Заказчика для ведения строительного проекта.

    Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

    Девелопер недвижимости

    В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

    Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

    Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.

    Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.

    На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

    Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

    Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

    Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

    На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения. Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа компаний «АБВ»), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние компании (например, «АБВ-Самара», «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

    Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

    Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

    «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

    Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    kvartira-bez-agenta.ru

    Кто такой девелопер и чем он занимается

    Список заимствованных слов, входящих в современный русский язык, постоянно расширяется. Многие люди задаются вопросом: «Кто такой девелопер?». Английский глагол «to develop» означает «развивать, разрабатывать».

    Девелопер – это специалист, ведущий разработку, продвижение и дальнейшую реализацию объектов недвижимости, проходя весь путь осуществления проекта с самого начала.

    Главная цель подобной деятельности – получить максимальную прибыль от сделки.

    Появление девелоперов в России

    В России девелопмент начал зарождаться с начала XXI века, когда строительный рынок после кризиса стал развиваться усиленными темпами. Но в те годы качественных услуг не могла предложить ни одна компания. Позже рынок переориентировался от количества построек на их качество и, соответственно, высокую стоимость от продажи или аренды.

    Уже к 2005 году появился отдельная сфера бизнеса – девелопмент, контролирующий весь цикл застройки, и сейчас он имеет небывалый спрос на свои услуги.

    Настоящий девелопер – это профессионал во всех областях, связанных с недвижимостью.

    Функции девелопера

    Сфера деятельности девелопера достаточно широка и его функции основываются на познаниях в различных сферах:

    1. Оценка потенциальной сделки. Важно провести грамотный анализ местонахождения участка, где будет располагаться будущий объект строительства, его коммерческих возможностей. Исследовать рынок и наличие всех предложений для наиболее эффективного использования планируемого сооружения. Решить вопрос о вероятной покупке земли и дальнейшем сопровождении операции.
    2. Проектирование и расчет вложений. Подготовить необходимую инженерную и техническую документацию, получить разрешение на строительство.
    3. Привлечение инвесторов. Рассчитать финансовую ликвидность проекта, сумму необходимых денежных вложений для его осуществления. Инвесторам необходимо доказать экономическую привлекательность и наличие минимальных рисков потерь.
    4. Разумное распределение финансов. От девелопера требуется избежать возможных убытков и грамотно следить за осуществлением всего процесса.
    5. Урегулирование возникающих вопросов с государственными и муниципальными органами.
    6. Ведение строительства до полной сдачи объекта. Курировать все проводимые работы, учет и расход материалов, стараться минимизировать вложения, но увеличить стоимость самого здания. Найти в этом золотую середину.
    7. Управление всеми имеющимися ресурсами – людьми, финансами, материалами.
    8. Получение максимальной прибыли от реализации.

    Также девелопер проводит маркетинговые исследования и использует рекламные ходы, которые обеспечат основной успех от сделки.

    Девелопмент – это процесс, в ходе которого предприниматель преобразует или создает объект недвижимости, увеличивая его коммерческую ценность.

    Отличия девелопера от застройщика

    В европейских странах к термину «застройщик» не привыкли. В сфере недвижимости там задействованы девелоперы.

    Согласно законодательству РФ, застройщик является юридическим лицом, владеющим участком земли и привлекающим финансы, чтобы возвести на этом участке какие-либо объекты недвижимости на основании официального разрешения на строительство.

    Функционал застройщика не предполагает такого разнообразного числа решаемых задач и широчайшей деятельности.

    Разновидности девелопмента

    В зависимости от финансового управления выделяют:

    Последний вид выделяют не всегда.

    Также данную сферу можно разделить, в зависимости от типа недвижимости:

    Девелоперская компания ее структура

    Любая недвижимость сегодня является выгодным способом вложения средств, особенно это касается жилья. Для того, чтобы повысить стоимость объекта, обычного строительства оказывается недостаточно. Девелоперские компании возникают как ответ на современные требования рынка, удовлетворяя требованиям общества.

    В основе компании может стоять как одно юридическое лицо, так и группа лиц, осуществляющих инвестиционно-девелоперскую деятельность. Схема может меняться в зависимости от выбранного направления работ.

    К типовой структуре относятся:

    1. Производственная группа – управления строительством, коммерцией, реализацией.
    2. Административно-управленческая группа – юридический и финансовый отделы, бухгалтерия, отдел кадров.
    3. Техническая и административно-хозяйственная группа.

    Качественное взаимодействие всех звеньев этой цепи обеспечивает профессионализм и высокий спрос на работу компании.

    Отличие европейского и отечественного девелопмента

    Главным отличием является то, что западный девелопмент основывается на схеме необходимости создания объекта недвижимости, опираясь на маркетинговые исследования. В нашей стране проект разрабатывается под конкретный земельный участок, имеющийся в наличии.

    Девелоперских компаний в России, способных конкурировать с заграничными, пока еще мало, но это понятие получает все большую известность из-за растущего градостроительства и европеизации современного общества.

    На видео о девелопменте

    Роль девелоперов становится все ощутимей. Они могут организовать кардинальные изменения, например, строительство здания на пустом участке с нуля, или не столь заметные, но обязательно увеличивающие потенциал объекта недвижимости. Преобразования осуществляются разными способами.

    Девелоперы – это предприниматели и специалисты широкого профиля: в юриспруденции, финансах и строительстве. Следовательно, их существует немного и стоимость их услуг достаточно высока.

    ru-act.com


    Смотрите также